以文本方式查看主题 -  LAWBBC 法律咨询网 www.lawbbc.cn  (http://www.lawbbc.cn/index.asp) --  房产法律  (http://www.lawbbc.cn/list.asp?boardid=26) ----  中介公司独家销售，格式条款为何无效？  (http://www.lawbbc.cn/dispbbs.asp?boardid=26&id=519)

--  作者：张文凯律师 --  发布时间：2009/12/28 22:41:32 --  中介公司独家销售，格式条款为何无效？ 2008年12月，市民姚先生在佘山风景区购买了一套别墅，趁着房价飞涨，他就想把自己原先居住的那套别墅卖掉。在比较了几家中介之后，姚先生选定了规模较大、名声在外的某房产中介公司。该公司工作人员一再向姚先生表示能为他找到合适的买家，保证姚先生拿到期望的500万元房款，但同时坚持要签订《房地产独家出售居间合同》。姚先生寻思着自己终究是要把这套别墅卖掉的，而且他觉得这家中介还是能够信赖的，虽然合同内关于委托期限、违约金等条款不尽合理，但还是毅然签了该份合同。    2009年1月，中介公司找到具有购买意向的陈某，以500万元为成交价格陈某与姚先生签订了《居间协议》。但之后，陈某在看过其他面积差不多，但价格却整整便宜了50万的别墅后，多次通过房产中介与姚先生进行协商，希望能够降价，但姚先生就是咬价不放。在遭到拒绝后，陈某便迟迟未签《房地产买卖合同》。同年3月，房产中介公司出具一份《证明书》，称由于买方陈某未能接受居间协议，未签订买卖合同；陈某于15日之内未能签订合同的，卖方姚先生可单方面解除合同，中介方将已收到的卖方房屋资料如数退还卖方。15日后，因陈某仍未同意签订《房地产买卖合同》，无奈交易取消。    同年4月，姚先生见该中介公司毫无建树，便通过其他中介将别墅卖给他人。某中介公司得知此事后，便以姚先生违反《房地产独家出售居间合同》关于“独家委托”的规定擅自委托其他中介公司出售该房地产为由，诉至法院，要求姚先生支付房价款1％即5万元的违约金。    被告姚先生辩称，独家出售居间协议属格式合同，“独家委托”约定的权利义务不对等，且原告未履行提示注意的义务，应属无效。故其不同意原告的诉讼请求。    法院经审理后认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产独家出售居间协议》“独家出售”的条款系原告事先拟定和打印，没有证据表明原告在拟定该条款时与被告事先协商，因此属格式条款。从该条款约定的内容来看，结合合同中关于委托期限的约定，其排除了被告委托其它人居间出售的权利，也即如果原告未能居间提供合适的买家购买该房屋，则被告将永远不能出售该房屋，故法院认为“独家出售”条款排除了被告的主要权利，该条款无效。原告要求被告根据该条款支付违约金5万元的诉请，法院不予支持。